Crédito imobiliário: o passo a passo do financiamento, do crédito ao registro

Crédito imobiliário: o passo a passo do financiamento

Um guia prático para quem vai financiar um imóvel em 2026

Se você está começando a buscar um financiamento imobiliário (ou financiou no passado e percebeu que muita coisa mudou), este guia é o “comece por aqui”. A ideia é explicar o básico que realmente importa: por onde começar, como comparar bancos, o que é carta de crédito, quais etapas travam o processo e quais custos aparecem no caminho — sem linguagem técnica desnecessária.

1) Por onde começar (e o mito da “agência do seu banco”)

Muita gente acha que precisa ir direto na agência, falar com o gerente e “escolher um banco”. Hoje, o caminho mais inteligente é o oposto: simular em vários bancos e só depois decidir qual faz mais sentido.

Por quê?

• Na maioria dos casos, não é obrigatório ser correntista para iniciar o processo e aprovar crédito.

• Você pode ter carta de crédito de mais de um banco e escolher a melhor opção com calma.

Regra prática: quanto mais bancos você compara, maior a chance de melhorar taxa, custo inicial e condições.

2) “Pré-aprovado” não é aprovação

Se aparece “pré-aprovado” no app do banco ou o gerente fala que “já está aprovado”, trate como marketing.

No crédito imobiliário, o que vale de verdade é:

✅ Aprovação formal após envio de proposta e análise do banco
✅ Emissão de uma Carta de Crédito, com:

• valor aprovado

• taxa de juros

• prazo

• validade (em geral 60 a 90 dias, varia por banco)

Sem carta de crédito, você não tem garantia de nada para fechar negócio com segurança.

3) O que o banco analisa na aprovação

Nome limpo (restrição impede SFH)

Renda mínima
Um ponto muito analisado hoje é o histórico de crédito. Estar em dia com cartão de crédito (sem entrar no rotativo), ter outros financiamentos ativos ou quitados sem intercorrências e manter seu endividamento mensal equilibrado é fundamental e muito relevante.

Se houver restrição no CPF, o financiamento normalmente não avança até regularizar.

Regra de bolso comum:

• SAC: renda costuma precisar ser ~3x a primeira parcela

• PRICE: alguns bancos podem exigir mais (há casos de até 6x, depende da política do banco)

4) SFH e FGTS (o que você precisa entender)

O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é o regime onde ficam grande parte dos financiamentos residenciais e é onde, em geral, você consegue usar FGTS conforme regras.

Ponto prático citado:

• imóveis no SFH vão até R$ 2,25 milhões desde início de 2026 com as novas regras do financiamento imobiliário divulgadas pelo Banco Central, que devem dar grande impulso ao segmento nos próximos meses/anos, mas falaremos disso em outro artigo.

Se você vai usar FGTS, já se organize com:

• extrato FGTS

• carteira de trabalho (hoje pode ser digital)

• IRPF e documentos que comprovem regras

(Depois a gente faz um post só de FGTS e linka aqui.)

5) SAC x PRICE: escolha que muda seu custo total

SAC (Sistema de Amortização Constante)

• parcelas começam mais altas e vão caindo

• amortização é fixa: ex. R$ 240.000 / 240 meses = R$ 1.000 amortiza todo mês

• costuma ser mais vantajoso no custo total de juros

PRICE (Parcelas “mais estáveis”)

• parcela fica mais “constante”

• amortização começa pequena e vai crescendo com o tempo

• pode facilitar encaixe no orçamento, mas tende a pagar mais juros no total

• em média possui taxas de juros mais altas ou % menores de financiamento iniciais.

Regra prática CSM:
Se a parcela inicial do SAC cabe no seu orçamento, SAC costuma ganhar. No mesmo juro, pode dar economia relevante no total do contrato.

6) TR x IPCA: a correção que muda previsibilidade

Todo financiamento tem correção (indexador). Os mais comuns:

• TR: mais previsível (varia menos)

• IPCA: acompanha inflação e pode subir forte, deixando parcela/saldo mais “nervosos”

Regra prática: quando puder, prefira taxa fixa + TR, porque a previsibilidade conta muito no longo prazo.

7) Contratação: documentos do comprador, vendedor e do imóvel

Comprador

RG/CPF (ou CNH), estado civil, dados de conta.
Se o banco escolhido exigir, você abre conta (geralmente débito em conta é padrão).

Vendedor

Pessoa física: documentação similar.
Pessoa jurídica: contrato social + alterações + documentos dos sócios que assinam.

Procuração: se existir, tem que entrar desde o começo. Se aparecer só depois, pode obrigar a refazer contrato.

Documentos do imóvel (onde muita gente vacila)

• Matrícula atualizada: tem que estar “limpa”

  • se houver usufruto, processo, restrição: banco normalmente trava

• IPTU (espelho/certidão venal/dados cadastrais)

8) Imóvel já financiado: dá pra comprar?

Dá, mas não existe “transferência de dívida”.
Se o imóvel já tem financiamento, entra o interveniente quitante: seu financiamento quita o anterior e então registra o novo.

Regra prática:

• o valor que você vai financiar precisa ser igual ou maior que a dívida atual do imóvel.

9) Vistoria, ITBI e cartório: quando o custo “começa de verdade”

Durante análise jurídica, ocorre a vistoria do imóvel (avaliar condição e valor de mercado). A taxa varia bastante.

Depois do contrato emitido e assinado:

• ITBI: em média 2% a 3% (varia por município)

• Registro no cartório de imóveis: prazo comum 15 a 30 dias (depende do cartório)

Após registrar, você leva matrícula/contrato ao banco e:

• o banco paga o vendedor (média: até 5 dias úteis)

Quando vem a 1ª parcela?

Em geral, 30 dias após a data de emissão do contrato (não é 30 dias após posse ou pagamento).

Checklist final 

Antes de fechar:

• tenho carta de crédito?

• comparei mais de um banco?

• escolhi SAC ou PRICE com consciência?

• entendi TR x IPCA?

• matrícula do imóvel está limpa?

• tenho noção de vistoria + ITBI + cartório?

Quer comparar bancos, taxas e sistemas de amortização com clareza antes de fechar?
Na CSM, a simulação é gratuita, feita em vários bancos, e você recebe tudo explicado — inclusive custos e riscos.

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